Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đang cho thấy rõ hơn hình hài một đô thị ven sông mới của Hà Nội. Trên phạm vi khoảng 11.418 ha, kéo dài khoảng 40 km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, không gian được chia thành ba phân đoạn với ba vai trò khác nhau: phía Bắc thiên về sinh thái và đô thị mới; khu vực trung tâm trở thành “phòng khách đô thị”; phía Nam hướng tới công viên, thương mại – dịch vụ, đô thị định cư và không gian nông nghiệp sinh thái. Đáng chú ý, Lĩnh Nam xuất hiện trực tiếp trong cấu trúc phân đoạn phía Nam, tạo thêm một lớp quy hoạch quan trọng khi nhìn rộng hơn về vị trí của Sun Vĩnh Hưng 447 ha ở khu vực Đông Nam Hà Nội.
Ba phân đoạn, ba vai trò nhưng cùng hướng về một đô thị ven sông
Điểm đáng chú ý đầu tiên khi nhìn toàn bộ bản đồ không phải là một tòa tháp hay một tuyến đường cụ thể, mà là cách Hà Nội chia dòng sông thành ba không gian phát triển có tính chất khác nhau.
Ranh giới không được phân chia một cách hành chính cứng nhắc mà lấy chính những cây cầu lớn bắc qua sông Hồng làm mốc: cầu Hồng Hà – cầu Thăng Long – cầu Thanh Trì – cầu Mễ Sở.
Điều đó khá có ý nghĩa.
Các cây cầu vốn là điểm kết nối hai bờ, nhưng trong đồ án mới chúng đồng thời trở thành những “bản lề” chuyển tiếp giữa các cấu trúc đô thị.
Phân đoạn 1 – D1, từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long, rộng khoảng 3.436 ha, dự kiến khoảng 160.000 người. Không gian này thiên nhiều về sinh thái, công viên chuyên đề, thể dục thể thao, cây xanh cảnh quan, chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu và phát triển một số khu đô thị đa chức năng.
Phân đoạn 2 – D2, từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì, rộng khoảng 4.548 ha với khoảng 541.000 người, là khu vực có quy mô dân số lớn nhất và được xác định là trung tâm của toàn phân khu.
Trong khi đó, D3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở có khoảng 3.435 ha, dân số dự kiến gần 499.000 người, mang sắc thái hoàn toàn khác: thương mại – dịch vụ, công viên nông nghiệp sinh thái, phát triển đô thị, nghỉ dưỡng – trải nghiệm và bảo tồn những giá trị văn hóa, làng nghề.
Nhìn trên tấm bản đồ tổng thể, ba mảng màu D1 – D2 – D3 tạo thành một hành lang kéo dài liên tục theo sông Hồng.
Ba phân đoạn D1 – D2 – D3 của Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, kéo dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
Bức ảnh này rất nên đặt ngay tại đây vì chỉ cần nhìn một lần người đọc sẽ hiểu một điều mà hàng nghìn chữ khó diễn đạt: Hà Nội không quy hoạch sông Hồng thành một khu đô thị đồng nhất.
D1, D2 và D3 có những vai trò riêng.
Phía Bắc nhiều không gian sinh thái.
Khu giữa mang tính đô thị – thương mại – văn hóa mạnh nhất.
Phía Nam lại mở ra sự kết hợp giữa đô thị mới, công viên, cảnh quan và không gian sinh thái.
Nhưng cả ba cùng được kết nối bởi một tư tưởng chung: đưa sông Hồng từ một khoảng không gian nằm giữa thành phố trở thành xương sống cảnh quan của một cấu trúc đô thị mới.
Phương án điều chỉnh hiện vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến; nguồn chính thức của Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cũng xác định đây không đơn thuần là điều chỉnh quy hoạch hay đầu tư hạ tầng, mà là một trong những bước cụ thể hóa Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng – một trong các động lực phát triển của Thủ đô.
Từ không gian sinh thái phía Bắc đến “phòng khách đô thị” giữa lòng Hà Nội
Nếu D1 giống như một cánh cửa xanh ở phía Bắc thì D2 mới là khu vực thể hiện rõ nhất tham vọng biến sông Hồng thành trung tâm mới của cấu trúc đô thị.
Ở phân đoạn 1, bản đồ cho thấy diện tích cây xanh và mặt nước chiếm ưu thế rất lớn.
Các khu phát triển đô thị được bố trí thành từng cụm, thay vì phủ kín toàn bộ bãi sông. Mê Linh, Thiên Lộc và Thượng Cát xuất hiện như những điểm phát triển mới, đan xen với các cụm công viên Tráng Việt, Ô Diên và Thượng Cát – Liên Mạc.
Phân đoạn phía Bắc với các cụm công viên lớn và những khu đất phát triển đô thị được bố trí xen giữa hệ thống mặt nước, cây xanh.
Bản đồ này thể hiện khá rõ một nguyên tắc đáng chú ý của đồ án: đô thị không phải yếu tố duy nhất được đặt lên bãi sông.
Khối phát triển mới nằm xen trong một cấu trúc có tỷ trọng rất lớn dành cho mặt nước và cảnh quan.
Đi về phía Nam qua cầu Thăng Long, cấu trúc thay đổi rõ rệt.
Từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì, khu vực D2 đi qua hàng loạt địa danh có ý nghĩa đặc biệt với Hà Nội: Tây Hồ, Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên và không gian liên kết về phía Đông Anh – Cổ Loa.
Đây là lý do D2 được gọi bằng một cái tên rất đáng chú ý:
“Phòng khách đô thị”.
Không chỉ là nơi bố trí nhà ở mới, khu vực này được định hướng tập trung công trình công cộng, văn hóa, thương mại, dịch vụ, không gian cảnh quan và các công trình điểm nhấn kết nối Hồ Tây – Cổ Loa.
Nhìn bản đồ D2 có thể thấy một cấu trúc khác hẳn D1.
Phân đoạn trung tâm từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì được định hướng trở thành “phòng khách đô thị” của phân khu sông Hồng.
Các khu đất phát triển đô thị xuất hiện dày hơn dọc theo hai bờ nhưng vẫn được ngắt bởi hệ thống công viên lớn như Tàm Xá, Ngọc Thụy, Long Biên – Cự Khối, Phú Thượng và Hồng Hà.
Trong cấu trúc đó còn có khu vực Long Biên – Bồ Đề, các quỹ đất định cư, tái thiết và đô thị đa mục tiêu.
Điều này giúp giải thích chính xác hơn khái niệm “phòng khách đô thị”.
Nó không đơn giản là một khu CBD mới.
Đây có thể được hiểu như mặt tiền mới của Hà Nội hướng ra sông Hồng, nơi văn hóa, cảnh quan, thương mại, không gian công cộng và những công trình biểu tượng được tập trung với mật độ cao hơn.
Đó cũng là phần khó nhất của bài toán quy hoạch bởi khu vực này nằm sát lõi đô thị lịch sử và đồng thời chứa nhiều khu dân cư đã tồn tại từ lâu.
Vì vậy, “tái thiết” ở đây quan trọng không kém “xây mới”.
D3 mới là phân đoạn đáng chú ý nhất khi nhìn từ Lĩnh Nam – Sun Vĩnh Hưng
Với website của mình, em cho rằng D3 mới là tấm bản đồ giá trị nhất.
Bởi từ cầu Thanh Trì trở xuống cầu Mễ Sở, quy hoạch bắt đầu tiến trực tiếp tới Lĩnh Nam và không gian Đông Nam Hà Nội.
Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở, nơi xuất hiện cụm công viên Lĩnh Nam và dự án KĐT đa mục tiêu Lĩnh Nam – khu định cư Lĩnh Nam.
Chỉ cần nhìn kỹ bức ảnh thứ tư sẽ thấy một chi tiết rất đáng chú ý.
Ở ngay đầu phân đoạn phía Nam, sát khu vực cầu Thanh Trì, bản đồ ghi rõ:
Dự án thành phần 12: Cụm công viên Lĩnh Nam.
Ngay bên cạnh là:
Dự án thành phần 17: KĐT đa mục tiêu Lĩnh Nam và khu định cư Lĩnh Nam.
Đi xuống phía Nam tiếp tục là các không gian phát triển đô thị tại Thanh Trì, Nam Phù, Hồng Vân, Bát Tràng; cụm công viên Lĩnh Nam – Nam Phù – Hồng Vân; khu vực Xuân Quan – Phụng Công và không gian bảo tồn làng nghề Bát Tràng.
Đây không còn là một thông tin rời rạc về Lĩnh Nam.
Nó cho thấy Lĩnh Nam được đặt ngay tại điểm mở đầu của một chuỗi phát triển rất lớn kéo dài từ cầu Thanh Trì xuống cầu Mễ Sở.
Đây chính là lý do câu chuyện bắt đầu có liên hệ về mặt không gian với Sun Vĩnh Hưng.
Cần nói rõ: Sun Vĩnh Hưng không phải một dự án thành phần của Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, và chúng ta tuyệt đối không nên nhập hai dự án làm một.
Sun Vĩnh Hưng là tên đang được sử dụng để giới thiệu Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng quy mô khoảng 447 ha do thành viên Sun Group đầu tư tại phường Vĩnh Hưng.
Nhưng Vĩnh Hưng nằm ngay cạnh Lĩnh Nam.
Vì thế, khi Lĩnh Nam đồng thời xuất hiện với:
cụm công viên;
khu đô thị đa mục tiêu;
khu định cư;
không gian kết nối cầu Thanh Trì;
và Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng,
thì bối cảnh phát triển xung quanh Sun Vĩnh Hưng 447 ha trở nên đáng nghiên cứu hơn rất nhiều.
Điều này khác hoàn toàn cách quảng cáo quen thuộc kiểu “dự án hưởng lợi từ đại lộ”.
Một cách phân tích chính xác hơn là:
Sun Vĩnh Hưng đang hình thành trong một khu vực mà bản thân cấu trúc đô thị xung quanh cũng đang được nghiên cứu tái tổ chức với quy mô rất lớn.
Và đó mới là thông tin có giá trị dài hạn.
Nếu nhìn bản đồ hiện tại, người ta thấy Vĩnh Hưng – Lĩnh Nam là những khu đô thị hiện hữu phía Đông Nam.
Nhưng nếu đặt thêm các lớp quy hoạch mới lên trên, một chuỗi khác bắt đầu hình thành:
Sun Vĩnh Hưng 447 ha → Vĩnh Hưng → Lĩnh Nam → cụm công viên Lĩnh Nam → đô thị đa mục tiêu Lĩnh Nam → cầu Thanh Trì → Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng → D3 → cầu Mễ Sở.
Đó là một cách định vị Vĩnh Hưng hoàn toàn khác với việc chỉ đo khoảng cách từ dự án tới Hồ Gươm.
Điều đáng giá nhất của quy hoạch không phải 30–45 tầng mà là một cấu trúc đô thị mới
Những con số như mật độ xây dựng, dân số hay tầng cao 30–45 tầng dễ thu hút sự chú ý.
Nhưng chúng chưa phải điều quan trọng nhất của bản quy hoạch này.
Nếu ghép cả bốn bản đồ lại, có thể nhìn thấy ba lớp phát triển chạy song song.
Lớp thứ nhất là sinh thái: sông, mặt nước, công viên, vùng ngập, nông nghiệp và cảnh quan.
Lớp thứ hai là đô thị: nhà ở, thương mại, dịch vụ, khu đa mục tiêu, định cư và tái thiết.
Lớp thứ ba là hạ tầng kết nối: hệ thống cầu cùng Trục Đại lộ cảnh quan chạy dọc hai bờ.
Đây là điều làm đồ án khác với một dự án mở rộng đô thị thông thường.
Thành phố không chỉ đưa nhà ở ra bờ sông.
Mục tiêu lớn hơn là tạo ra một cấu trúc trong đó đô thị – công viên – mặt nước – giao thông – làng xóm hiện hữu cùng tồn tại dọc một hành lang khoảng 40 km.
Việc tổ chức cao tầng theo tuyến, giảm mật độ về phía đê và tạo vùng chuyển tiếp với làng xóm cũng phản ánh rõ triết lý đó.
Khu cao tầng không được xem như một mảng độc lập.
Công viên cũng không phải khoảng đất còn thừa giữa các khu nhà.
Cả hai được thiết kế như những lớp của cùng một cấu trúc.
Đáng chú ý hơn nữa là cách đồ án được tổ chức theo thời gian.
Theo phương án mà anh vừa cung cấp, giai đoạn 2026–2030 tập trung vào đại lộ cảnh quan hai bên sông, kè và chỉnh trị dòng – bờ sông, một số công viên, khu vực “phòng khách đô thị”, cùng các khu đô thị định cư tại Lĩnh Nam và Long Biên; những thành phần còn lại tiếp tục triển khai trong giai đoạn 2030–2038.
Nguồn thông tin chính thức hiện cũng xác nhận dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng có quy mô sử dụng đất khoảng 11.418 ha và gồm nhiều nhóm dự án thành phần liên quan đến đại lộ, công viên cảnh quan và các quỹ phát triển đô thị.
Điều này cho thấy cần nhìn quy hoạch sông Hồng bằng một chân trời thời gian dài hơn một chu kỳ bất động sản.
Đây có thể là câu chuyện của hơn một thập kỷ tái cấu trúc đô thị.
Và khi đặt Sun Vĩnh Hưng vào bối cảnh đó, điều đáng quan tâm không phải là cố tìm một lý do để nói “Sun Vĩnh Hưng sẽ tăng giá”.
Điều đáng quan tâm hơn là:
Vĩnh Hưng đang đứng ở đâu khi phía Đông Nam Hà Nội bắt đầu hình thành một cấu trúc phát triển mới xoay quanh Lĩnh Nam – cầu Thanh Trì – sông Hồng?
Bốn bản đồ anh vừa gửi cho chúng ta một câu trả lời khá rõ.
Vĩnh Hưng không nằm trong lõi của Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.
Nhưng nó nằm ngay phía sau một trong những cửa ngõ quan trọng của D3.
Đó là Lĩnh Nam.
Và nếu các định hướng được phê duyệt, đầu tư và triển khai theo lộ trình, khu vực Lĩnh Nam sẽ không chỉ đóng vai trò một khu dân cư hiện hữu ở phía Đông Nam Hà Nội. Nó có thể trở thành một mắt xích kết nối giữa đô thị nội thành hiện hữu và hành lang phát triển mới dọc sông Hồng.
Khi ấy, cách nhìn về vị trí của Sun Vĩnh Hưng 447 ha cũng sẽ rộng hơn.
Không chỉ:
“Một đại dự án của Sun Group tại Vĩnh Hưng.”
Mà là:
một cuộc tái thiết 447 ha diễn ra bên cạnh một cuộc tái cấu trúc đô thị còn lớn hơn nhiều của Hà Nội.
Đó mới là lớp giá trị đáng để theo dõi trong 10–20 năm tới.
