Quy Hoạch Sun Vĩnh Hưng 447ha: Giải Mã Cấu Trúc Đô Thị Và Sử Dụng Đất Qua Vision Master Plan

Từ phạm vi 447ha đến bài toán tái thiết một đô thị hiện hữu

Điểm đáng chú ý đầu tiên khi nhìn vào quy hoạch Sun Vĩnh Hưng không nằm ở những tòa nhà cao tầng hay các phối cảnh tương lai, mà chính là phạm vi nghiên cứu khoảng 447ha. Đây không phải một quỹ đất trống ở vùng ven để hình thành khu đô thị hoàn toàn mới, mà là một phần đô thị hiện hữu đã phát triển qua nhiều năm, với dân cư, đường sá, trường học, công trình công cộng, mặt nước và nhiều loại hình sử dụng đất đan xen.

Phạm vi 447ha nằm trong một cấu trúc đô thị đã hình thành

Phạm vi nghiên cứu khoảng 447ha của khu vực Vĩnh Hưng trong tài liệu Vision Master Plan.

Quan sát bản đồ phạm vi nghiên cứu có thể thấy khu vực Vĩnh Hưng nằm trong một mạng lưới hạ tầng và không gian đô thị khá đặc biệt. Phía Bắc tiếp cận khu vực sông Hồng và tuyến đê Nguyễn Khoái; phía Tây liên hệ với Vành đai 2 và trục Tam Trinh; phía Nam là Vành đai 2.5 đang được triển khai; trong khi phía Đông có hướng kết nối về Vành đai 3, cầu Thanh Trì và không gian ven sông.

Điều này khiến giá trị của phạm vi 447ha không nên được nhìn đơn giản dưới góc độ “một dự án có diện tích lớn”. Điều đáng quan tâm hơn là vị trí của nó trong cấu trúc đô thị phía Đông Nam Hà Nội: một khu vực nằm giữa các tuyến vành đai, tiếp cận sông Hồng và đồng thời không quá xa khu vực nội đô trung tâm.

Nhưng chính vị trí đó cũng đặt ra một bài toán khó. Khác với một đại đô thị phát triển trên quỹ đất tương đối trống, Vĩnh Hưng đã là một đô thị đang sống. Bên trong ranh giới nghiên cứu là những khu dân cư hiện hữu, hệ thống đường làng xóm, trường học, cơ sở sản xuất, công trình công cộng, ao hồ và nhiều lớp hạ tầng đã hình thành qua thời gian.

Vì vậy, để hiểu đúng Vision Master Plan Vĩnh Hưng, cần bắt đầu từ hiện trạng thay vì chỉ nhìn vào những hình ảnh đẹp của tương lai.

Bản đồ sử dụng đất cho thấy một Vĩnh Hưng rất khác với khu đô thị xây mới

Hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu Vĩnh Hưng cho thấy nhiều chức năng đô thị đang tồn tại đan xen.

Bản đồ Current Land Use – Hiện trạng sử dụng đất có lẽ là một trong những hình ảnh quan trọng nhất để hiểu bản chất của cuộc tái thiết.

Thay vì một mặt bằng tương đối đồng nhất, bản đồ thể hiện một cấu trúc sử dụng đất khá phân mảnh. Đất ở làng xóm chiếm những khu vực lớn và xen giữa đó là đất công cộng, trường học các cấp, đất cây xanh – thể dục thể thao, công trình đang xây dựng hoặc san lấp, đất cơ quan, di tích, công nghiệp – kho tàng, an ninh – quốc phòng, đất trống chưa sử dụng và hệ thống mặt nước.

Điều này lý giải vì sao khái niệm “tái thiết đô thị Vĩnh Hưng” cần được phân biệt với việc xây dựng một khu đô thị mới thông thường.

Với một khu đất mới, nhà quy hoạch có thể bắt đầu từ mạng đường, phân lô chức năng rồi bố trí nhà ở, thương mại, trường học và công viên. Tại Vĩnh Hưng, bài toán gần như đi theo chiều ngược lại: phải xác định những khu vực nào có thể tái phát triển, khu vực nào cần chỉnh trang, những cấu trúc nào cần được giữ lại, cư dân hiện hữu được bố trí như thế nào và hạ tầng mới sẽ kết nối với phần đô thị đang tồn tại ra sao.

Nói cách khác, 447ha không phải 447ha đất để xây mới.

Đây là một phạm vi nghiên cứu đô thị rộng, bên trong đồng thời tồn tại cả phần cần tái thiết, phần cần chỉnh trang, các khu dân cư hiện hữu, công trình xã hội, không gian công cộng và hạ tầng kỹ thuật. Chính đặc điểm này làm cho câu chuyện quy hoạch Sun Vĩnh Hưng 447ha đáng chú ý hơn nhiều so với việc chỉ nhìn vào con số diện tích.

Và nếu sử dụng đất là lớp thứ nhất của bài toán, giao thông chính là lớp thứ hai.

Mạng giao thông hiện hữu cho thấy vì sao Vĩnh Hưng cần một cấu trúc kết nối mới

Hiện trạng mạng lưới giao thông bên trong và xung quanh phạm vi nghiên cứu Vĩnh Hưng.

Bản đồ Current Traffic – Hiện trạng giao thông cho thấy một sự tương phản khá rõ.

Xung quanh khu vực nghiên cứu là những trục giao thông có vai trò lớn như Vành đai 2, Vành đai 2.5, Nguyễn Khoái và Vành đai 3. Tuy nhiên, khi đi sâu vào bên trong, mạng lưới lại chủ yếu được cấu thành bởi những tuyến đường làng xóm và các kết nối nội bộ hình thành theo quá trình phát triển dân cư trước đây.

Đây là một vấn đề thường gặp ở những khu vực đô thị hóa từ nền tảng làng xóm cũ: khả năng kết nối bên ngoài có thể ngày càng lớn, nhưng cấu trúc giao thông bên trong chưa chắc đã phát triển tương ứng.

Khi mật độ dân cư tăng lên, khoảng cách giữa hai lớp hạ tầng này càng trở nên đáng chú ý. Những tuyến vành đai lớn có thể đưa dòng người và phương tiện tới khu vực nhanh hơn, nhưng nếu mạng đường nội bộ vẫn phân mảnh, khả năng tiếp cận giữa các khu ở, trường học, công viên, thương mại và giao thông công cộng sẽ tiếp tục bị hạn chế.

Bởi vậy, câu chuyện giao thông trong Vision Master Plan không nên chỉ được hiểu là mở rộng thêm một vài con đường. Vấn đề lớn hơn là tổ chức lại mạng lưới kết nối để những khu vực hiện hữu có thể tham gia vào một cấu trúc đô thị mới.

Đó cũng là lý do ở những phần tiếp theo của tài liệu xuất hiện các khái niệm như đô thị nén, giao thông công cộng, không gian bộ hành, TOD và các trục phát triển mới. Chúng không tồn tại độc lập, mà là lời giải được đặt ra từ chính những hạn chế của hiện trạng.

Nhìn ba bản đồ ranh giới nghiên cứu – sử dụng đất – giao thông hiện hữu cạnh nhau, có thể thấy bài toán của Vĩnh Hưng phức tạp hơn nhiều so với việc xây dựng thêm một khu nhà ở.

Bài toán của Vĩnh Hưng là tổ chức lại một phần đô thị đã tồn tại trong nhiều năm: làm thế nào để phát triển mới mà vẫn kết nối được với khu dân cư hiện hữu; tăng mật độ nhưng đồng thời tạo thêm không gian xanh; cải thiện giao thông nhưng giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân; và đưa những khu vực đang phân mảnh vào một cấu trúc đô thị thống nhất hơn.

Chính từ bài toán đó, Vision Master Plan bắt đầu đưa ra một tầm nhìn khác cho Vĩnh Hưng: từ đô thị thấp tầng, dàn trải và manh mún sang mô hình phát triển nén, gắn với giao thông công cộng và dành nhiều không gian hơn cho cây xanh, mặt nước và đời sống con người. Đây cũng là bước chuyển quan trọng để đi vào phần tiếp theo của quy hoạch.

Tầm nhìn 100 năm: từ đô thị dàn trải đến đô thị nén, xanh và dễ tiếp cận

Nếu ba bản đồ hiện trạng ở phần trên cho thấy Vĩnh Hưng đang có gì, thì nhóm hình ảnh tiếp theo lại đặt ra một câu hỏi lớn hơn: một khu vực đô thị đã phát triển trong nhiều thập kỷ có thể thay đổi theo hướng nào trong tương lai?

Vision Master Plan không bắt đầu câu trả lời bằng những tòa nhà cụ thể hay danh mục sản phẩm bất động sản. Thay vào đó, tài liệu đặt Vĩnh Hưng trong một tư duy rộng hơn về “Tầm nhìn nội đô Hà Nội 100 năm”, với ba chuyển dịch đáng chú ý: từ đô thị thấp tầng dàn trải sang phát triển nén; từ sự phụ thuộc vào phương tiện cơ giới sang giao thông công cộng và không gian bộ hành; từ những mảng xanh rời rạc sang một hệ thống xanh thực sự tham gia vào đời sống đô thị.

Ba chuyển dịch này có quan hệ trực tiếp với nhau. Và khi đặt cạnh hiện trạng 447ha đã phân tích ở trên, chúng giúp lý giải rõ hơn triết lý phía sau phương án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng.

Từ thấp tầng dàn trải đến phát triển nén và nhiều khoảng xanh

Vision Master Plan minh họa sự chuyển dịch từ đô thị thấp tầng, dàn trải và manh mún sang mô hình phát triển nén, cao tầng và dành nhiều không gian hơn cho cảnh quan.

Hình ảnh đầu tiên tạo ra một sự đối lập rất trực quan. Một bên là cấu trúc đô thị hiện hữu với mật độ xây dựng dày, phần lớn công trình thấp tầng, các khối nhà phát triển dàn trải và khoảng trống xanh bị chia cắt. Bên còn lại là hình dung về một đô thị phát triển theo chiều cao, các khối công trình được tập trung hơn và khoảng không gian giữa chúng được giải phóng cho cây xanh, mặt nước, quảng trường và các hoạt động công cộng.

Điểm quan trọng ở đây là “đô thị nén” không đơn giản đồng nghĩa với xây thật nhiều nhà cao tầng.

Ngược lại, logic của phát triển nén là tập trung mật độ xây dựng vào những khu vực thích hợp để sử dụng đất hiệu quả hơn, từ đó có điều kiện dành lại những khoảng không gian có giá trị cho hạ tầng, cây xanh và các chức năng cộng đồng. Mật độ dân số có thể cao hơn ở một số khu vực, nhưng mật độ xây dựng trên toàn bộ không gian không nhất thiết phải tăng tương ứng.

Đây là khác biệt rất đáng chú ý khi nhìn lại bản đồ hiện trạng Vĩnh Hưng ở phần trước. Một đô thị thấp tầng nhưng nhà cửa phủ kín và phân mảnh chưa chắc đã tạo ra chất lượng sống tốt hơn một đô thị có các cụm cao tầng được tổ chức hợp lý với công viên, mặt nước và hạ tầng xã hội xen kẽ.

Vì vậy, điều đáng đọc từ hình ảnh này không phải câu hỏi “Vĩnh Hưng sẽ có bao nhiêu tòa cao tầng?”, mà là câu hỏi “mật độ đô thị sẽ được tổ chức lại như thế nào?”

Nếu định hướng này được cụ thể hóa trong các bước quy hoạch và triển khai sau này, sự thay đổi lớn của Vĩnh Hưng có thể không chỉ nằm ở đường chân trời với những công trình cao hơn, mà còn ở chính phần không gian phía dưới: khoảng xanh lớn hơn, mạng lưới công cộng rõ hơn và sự liên kết tốt hơn giữa nơi ở với các chức năng thiết yếu của đô thị.

Từ đô thị phụ thuộc phương tiện cơ giới đến giao thông công cộng và không gian bộ hành

Định hướng chuyển từ cấu trúc đô thị phụ thuộc nhiều vào phương tiện cơ giới sang giao thông công cộng gắn với không gian bộ hành.

Sự thay đổi thứ hai không nằm ở hình dáng các tòa nhà mà nằm ở cách con người di chuyển trong thành phố.

Hình ảnh của Vision Master Plan đặt hai trạng thái cạnh nhau: một bên là đường phố đông phương tiện, cấu trúc đô thị phụ thuộc nhiều vào giao thông cơ giới; bên kia là hệ thống giao thông công cộng được tích hợp với những khoảng không gian dành cho người đi bộ.

Đây thực chất là một thay đổi về triết lý quy hoạch: từ đô thị được tổ chức chủ yếu để phương tiện đi qua, sang đô thị được tổ chức để con người có thể tiếp cận.

Một thành phố dễ tiếp cận không nhất thiết là nơi mọi con đường đều phải thật rộng. Quan trọng hơn là cư dân có thể đi từ nhà tới giao thông công cộng, công viên, trường học, thương mại hay các dịch vụ thường ngày một cách thuận tiện.

Chính tư duy này sẽ trở thành nền tảng để hiểu vì sao ở những phần sau của quy hoạch Vĩnh Hưng xuất hiện TOD, các trục phát triển, mạng lưới đi bộ và mô hình Thành phố 15 phút. Chúng không phải những khái niệm đứng riêng lẻ, mà cùng hướng đến việc giảm khoảng cách giữa nơi con người sống và nơi con người cần đến.

Từ những mảng xanh rời rạc đến không gian xanh gắn với cuộc sống

Không gian xanh trong tầm nhìn tái thiết Vĩnh Hưng được đặt trong mối quan hệ trực tiếp hơn với đời sống đô thị.

Chuyển dịch thứ ba có lẽ là phần dễ nhìn thấy nhất nhưng cũng dễ bị hiểu đơn giản nhất.

Ở nhiều khu vực đô thị hiện hữu, cây xanh và mặt nước vẫn tồn tại nhưng thường dưới dạng những mảng riêng lẻ, khả năng tiếp cận hạn chế hoặc chưa kết nối thành một hệ thống. Vision Master Plan đặt ra một hình dung khác: không gian xanh không chỉ để nhìn, mà phải trở thành một phần của đời sống hằng ngày.

Hình ảnh minh họa cho thấy công viên và mặt nước được tiếp cận bằng các tuyến đi bộ, có không gian nghỉ ngơi, vận động và sinh hoạt bên bờ. Phía sau vẫn là một đô thị có mật độ tương đối cao, nhưng cây xanh không bị đẩy ra ngoài rìa mà len vào giữa cấu trúc đô thị.

Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý đối với Vĩnh Hưng, bởi bản đồ hiện trạng cho thấy khu vực vốn đã có những yếu tố mặt nước và khoảng xanh. Câu hỏi của tái thiết vì thế không chỉ là tạo thêm bao nhiêu cây xanh, mà còn là làm thế nào để những yếu tố này được kết nối, dễ tiếp cận và tham gia trực tiếp vào chất lượng sống của cư dân.

Một hồ nước nằm giữa khu dân cư nhưng bị bao quanh bởi những kết nối kém không tạo ra cùng giá trị với một mặt nước được liên kết với công viên, đường đi bộ và các hoạt động cộng đồng. Tương tự, nhiều mảng xanh nhỏ và rời rạc không tạo nên cùng trải nghiệm với một mạng lưới cảnh quan liên tục.

Đây cũng là tiền đề để Vision Master Plan tiến xa hơn ở các phần sau với ý tưởng “The Green Valley – Thung Lũng Xanh”, hệ thống hồ, công viên và nguyên lý Sponge City. Nhưng ở giai đoạn này của bài viết, điều quan trọng nhất là nhận ra sự thay đổi trong cách nhìn về cây xanh: từ phần diện tích còn lại sau xây dựng thành một cấu trúc có vai trò định hình đô thị.

Khi đặt cả ba hình ảnh cạnh nhau, một logic chung bắt đầu xuất hiện.

Phát triển nén nhằm tổ chức lại mật độ và giải phóng không gian. Giao thông công cộng và bộ hành thay đổi cách con người tiếp cận đô thị. Không gian xanh liên tục thay đổi cách con người sử dụng những khoảng trống giữa các công trình.

Ba yếu tố đó không thể tách rời. Nếu chỉ xây cao tầng mà không cải thiện giao thông, áp lực lên hạ tầng có thể lớn hơn. Nếu có giao thông công cộng nhưng người dân vẫn khó đi bộ đến nhà ga, hiệu quả tiếp cận sẽ bị hạn chế. Và nếu có công viên nhưng chúng bị cô lập khỏi khu ở và các tuyến di chuyển hằng ngày, cây xanh vẫn khó trở thành một phần thực sự của cuộc sống.

Bởi vậy, khi đọc nhóm hình ảnh về “Tầm nhìn nội đô Hà Nội 100 năm”, giá trị lớn nhất không nằm ở việc dự đoán Vĩnh Hưng tương lai sẽ có những tòa nhà nào. Điều đáng chú ý hơn là cách cấu trúc đô thị được đề xuất thay đổi đồng thời trên ba lớp: mật độ – di chuyển – cảnh quan.

Nếu phần đầu của Vision Master Plan cho chúng ta thấy Vĩnh Hưng hôm nay, thì ba chuyển dịch này bắt đầu trả lời câu hỏi Vĩnh Hưng muốn trở thành một đô thị như thế nào trong tương lai.

Và từ đây, câu chuyện quy hoạch đi đến một lớp sâu hơn. Để biến những định hướng về đô thị nén, giao thông công cộng và không gian xanh thành một cấu trúc có thể vận hành, Vision Master Plan đưa ra ba nguyên lý đáng chú ý: Sponge City – TOD – Urban Catalyst. Đây chính là “bộ khung” giúp kết nối câu chuyện về nước, mật độ, giao thông và tái thiết đô thị trong cùng một tầm nhìn.

Sponge City – TOD – Urban Catalyst: ba nguyên lý định hình một Vĩnh Hưng mới

Nếu nhóm hình ảnh trước cho thấy sự chuyển dịch từ đô thị dàn trải sang phát triển nén, từ giao thông cơ giới sang giao thông công cộng và từ những mảng xanh rời rạc sang cảnh quan gắn với đời sống, thì đến phần “Nguyên lý quy hoạch”, Vision Master Plan bắt đầu giải thích cách những ý tưởng đó có thể được kết nối thành một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh.

Ba khái niệm được đặt cạnh nhau là Sponge City – TOD – Urban Catalyst. Đây không đơn thuần là ba thuật ngữ quy hoạch hiện đại được đưa vào tài liệu. Khi đọc trong mối quan hệ với hiện trạng 447ha của Vĩnh Hưng, có thể thấy chúng đang giải quyết ba bài toán rất cụ thể: nước và cảnh quan, mật độ và giao thông công cộng, khả năng kết nối của một đô thị hiện hữu.

Ba nguyên lý Sponge City – TOD – Urban Catalyst được thể hiện trong Vision Master Plan tái thiết kết hợp chỉnh trang đô thị Vĩnh Hưng.

Trước hết là Sponge City – Thành phố bọt biển. Thay vì coi nước mưa là thứ cần được đưa thật nhanh xuống hệ thống thoát nước và đẩy ra khỏi đô thị, tư duy Sponge City hướng tới khả năng giữ lại, thẩm thấu, điều tiết và tái sử dụng nước ngay trong cấu trúc cảnh quan. Trong Vision Master Plan, nguyên lý này được diễn giải bằng hệ thống công viên cây xanh liên tục, các không gian thẩm thấu, hồ điều hòa và những tuyến đường rợp bóng cây.

Điều đó khiến vai trò của cây xanh và mặt nước thay đổi đáng kể.

Một hồ nước không còn chỉ là yếu tố tạo cảnh quan cho khu đô thị. Nó có thể đồng thời tham gia điều tiết nước, cải thiện vi khí hậu và tạo không gian công cộng. Một công viên cũng không chỉ là “tiện ích”, mà có thể trở thành một phần của mạng lưới sinh thái và hạ tầng xanh. Ngay cả khoảng đất giữa các công trình, vỉa hè hay tuyến đường cũng có thể được tổ chức để tăng khả năng thẩm thấu thay vì bê tông hóa gần như hoàn toàn.

Cấu trúc sử dụng đất hé lộ hình hài của Vĩnh Hưng sau tái thiết

Sau khi đi qua những nguyên lý như Sponge City, TOD và Urban Catalyst, câu hỏi mà người quan tâm quy hoạch Sun Vĩnh Hưng muốn biết nhất có lẽ vẫn là: những tư duy đó sẽ được đưa xuống mặt bằng như thế nào? Khu vực nào được tái phát triển, khu vực nào tiếp tục chỉnh trang, đâu là những trục phát triển chính và các chức năng nhà ở, giáo dục, y tế, thương mại, công viên sẽ được bố trí ra sao?

Hai bản đồ Urban Structure và Land Use Structure trong Vision Master Plan bắt đầu đưa ra câu trả lời trực quan hơn. Và cũng từ đây có thể nhận ra một điểm rất quan trọng: tái thiết Vĩnh Hưng không đồng nghĩa với xây mới toàn bộ Vĩnh Hưng.

Từ một phạm vi 447ha đến những vùng đô thị có vai trò khác nhau

Vision Master Plan phân chia cấu trúc Vĩnh Hưng theo các hành lang phát triển, trục phát triển, vùng chức năng và những cửa ngõ kết nối.

Nếu bản đồ hiện trạng ở đầu bài cho thấy một Vĩnh Hưng khá phân mảnh, thì sơ đồ Urban Structure – Cấu trúc đô thị bắt đầu tổ chức lại khu vực bằng một hệ thống có thứ bậc rõ ràng hơn.

Lớp đầu tiên là Development Corridor – Hành lang phát triển. Có thể hiểu đây là những không gian đóng vai trò định hướng cho sự phát triển của toàn khu vực, nơi tập trung các mối liên hệ quan trọng giữa những khu chức năng và mạng lưới hạ tầng xung quanh.

Tiếp theo là Development Axis – Trục phát triển. Nếu hành lang tạo ra hướng phát triển lớn, các trục đóng vai trò kết nối sâu hơn vào bên trong đô thị, liên kết các cụm chức năng và hình thành những tuyến hoạt động chính.

Lớp thứ ba là Development Clusters – các vùng/cụm chức năng. Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý bởi Vision Master Plan không nhìn toàn bộ khu vực như một khối đất đồng nhất. Các phần khác nhau của Vĩnh Hưng được đặt trong những vai trò phát triển khác nhau, phụ thuộc vào hiện trạng và định hướng tái thiết.

Cuối cùng là hệ thống Gateways – cửa ngõ, đánh dấu những điểm tiếp cận quan trọng giữa khu vực nghiên cứu với mạng lưới đô thị bên ngoài. Khi đặt các cửa ngõ cạnh hành lang và trục phát triển, có thể thấy mục tiêu không chỉ là tổ chức những gì nằm bên trong ranh giới, mà còn phải giải quyết cách một Vĩnh Hưng mới kết nối với phần còn lại của Hà Nội.

Đáng chú ý hơn, bản đồ tiếp tục phân biệt các khu vực theo ba tính chất lớn.

Redevelopment Cluster – cụm tái phát triển là những khu vực được định hướng thay đổi mạnh hơn về cấu trúc đô thị. Đây là nơi có thể xuất hiện các chức năng phát triển mới, mật độ mới và những hình thái công trình khác so với hiện trạng.

Trong khi đó, Preservation Cluster lại cho thấy một cách tiếp cận khác: không phải nơi nào cũng được đặt vào logic phá bỏ và xây lại. Một phần cấu trúc hiện hữu được đặt trong hướng bảo tồn kết hợp chỉnh trang, cho thấy quá trình tái thiết vẫn phải tính đến những khu dân cư và giá trị đô thị đã hình thành.

Còn Resettlement Cluster gắn bài toán tái định cư với các chức năng giáo dục và hạ tầng xã hội. Điều này đặc biệt quan trọng với một dự án tái thiết đô thị, bởi câu chuyện không chỉ là tạo ra quỹ đất phát triển mới mà còn liên quan trực tiếp đến nơi ở và đời sống của cộng đồng cư dân hiện hữu. Cách tổ chức hành lang, trục, vùng chức năng và các nhóm tái phát triển – bảo tồn – tái định cư được thể hiện khá rõ trong tài liệu.

Nhìn từ bản đồ này, khái niệm “tái thiết” trở nên rõ nghĩa hơn.

Tái thiết Vĩnh Hưng không đồng nghĩa với xây mới toàn bộ Vĩnh Hưng.

Thay vào đó, đây là quá trình tổ chức lại một đô thị hiện hữu bằng nhiều mức độ can thiệp khác nhau: nơi phát triển mới, nơi chỉnh trang, nơi bảo tồn, nơi bố trí tái định cư, đồng thời sử dụng các trục và hành lang mới để kết nối chúng thành một cấu trúc thống nhất hơn.

Và khi chuyển từ sơ đồ cấu trúc sang bản đồ sử dụng đất, bức tranh đó trở nên cụ thể hơn nữa.

Bản đồ sử dụng đất cho thấy một đô thị đa chức năng, không chỉ có nhà ở

Cơ cấu sử dụng đất trong Vision Master Plan Vĩnh Hưng với nhiều nhóm chức năng nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế, công viên, mặt nước và hạ tầng đô thị.

Nếu chỉ nhìn những phối cảnh cao tầng, người xem rất dễ hình dung tương lai Vĩnh Hưng chủ yếu là một khu vực phát triển nhà ở. Nhưng bản đồ Land Use Structure – Cơ cấu sử dụng đất cho thấy câu chuyện rộng hơn nhiều.

Các màu sắc trên mặt bằng thể hiện một hệ thống chức năng đô thị đan xen, trong đó có đất hỗn hợp cao tầng, đất nhà ở cao tầng, nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội và các khu vực phục vụ tái định cư. Song song với chức năng cư trú là hệ thống trường học, y tế, thương mại – chợ, công trình công cộng, công viên cây xanh, mặt nước, bãi đỗ xe và mạng lưới giao thông.

Điều đáng quan tâm không chỉ nằm ở việc có bao nhiêu loại đất, mà là cách chúng được đặt cạnh nhau.

Các khu ở không được thể hiện như những “ốc đảo” tách biệt hoàn toàn với trường học, công viên hay dịch vụ. Những chức năng xã hội và không gian xanh được đan xen trong cấu trúc phát triển, tạo cơ sở cho mô hình đô thị mà người dân có thể tiếp cận nhiều nhu cầu hằng ngày trong khoảng cách ngắn hơn.

Đây cũng là lúc có thể nhìn lại TOD ở phần trước dưới một góc độ cụ thể hơn. Nếu muốn giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, chỉ xây một tuyến giao thông công cộng là chưa đủ. Nhà ở, thương mại, trường học, y tế, công viên và các dịch vụ hằng ngày phải được tổ chức trong mối quan hệ hợp lý với mạng lưới giao thông đó.

Tương tự, Sponge City cũng không thể tồn tại nếu cây xanh và mặt nước chỉ xuất hiện như những ô đất trang trí riêng lẻ. Chúng cần trở thành một phần của cấu trúc sử dụng đất và kết nối với các khu ở cũng như không gian công cộng.

Đó là lý do bản đồ này đáng giá hơn rất nhiều so với một sơ đồ “mặt bằng sản phẩm”.

Và cũng cần đặc biệt lưu ý: những màu sắc và chức năng được thể hiện trên bản đồ không nên được hiểu là danh mục sản phẩm thương mại chính thức của Sun Vĩnh Hưng. Đây là các chức năng sử dụng đất và định hướng không gian được thể hiện trong tài liệu Vision Master Plan. Loại hình sản phẩm, tên phân khu, số lượng căn, thiết kế, diện tích hay kế hoạch kinh doanh thực tế vẫn cần căn cứ vào những công bố chính thức ở các giai đoạn tiếp theo.

Phân biệt được hai khái niệm này sẽ giúp người đọc tránh một lỗi khá phổ biến khi xem tài liệu quy hoạch: nhìn thấy đất nhà ở trên bản đồ không có nghĩa là đã có một sản phẩm bất động sản được chính thức mở bán.

190,8ha và 95.000 người: con số cần đặt đúng trong phạm vi 447ha

Phương án cấu trúc sử dụng đất thể hiện quy mô khoảng 190,8ha và dân số phát triển mới dự kiến khoảng 95.000 người.

Đây có lẽ là bản đồ cần đọc kỹ nhất ở cuối bài, bởi nó giúp giải quyết một sự nhầm lẫn rất dễ xảy ra khi nói về quy hoạch Sun Vĩnh Hưng 447ha.

Trên tài liệu, phần cấu trúc sử dụng đất của khu vực phát triển mới thể hiện quy mô khoảng 190,8ha, cùng dân số phát triển mới dự kiến khoảng 95.000 người.

Hai con số này không nên được đánh đồng với phạm vi nghiên cứu khoảng 447ha đã xuất hiện từ đầu tài liệu.

Có thể trình bày ngay dưới ảnh bằng một box ngắn:

447ha
Phạm vi nghiên cứu của khu vực Vĩnh Hưng.

190,8ha
Quy mô được thể hiện cho khu vực phát triển mới trong phương án cấu trúc sử dụng đất của Vision Master Plan.

95.000 người
Dân số phát triển mới dự kiến được thể hiện trong phương án.

Sự khác biệt giữa 447ha và 190,8ha thực ra giúp người đọc hiểu rõ hơn bản chất của toàn bộ đồ án.

Nếu 447ha được hiểu đơn giản là diện tích của một khu đô thị mới rồi toàn bộ sẽ được xây dựng lại, người đọc rất dễ hình dung sai quy mô và cách thức tái thiết. Nhưng khi đặt bản đồ hiện trạng, cấu trúc đô thị và cơ cấu sử dụng đất cạnh nhau, có thể thấy phương án đang xử lý nhiều lớp không gian khác nhau trong cùng một phạm vi nghiên cứu.

Có những khu vực được tái phát triển mạnh. Có những khu vực tiếp tục chỉnh trang và bảo tồn. Có quỹ đất dành cho tái định cư. Có các chức năng giáo dục, y tế và công cộng cần bổ sung. Có mạng giao thông phải được tổ chức lại. Có cây xanh và mặt nước tham gia vào cấu trúc đô thị. Và bên trong bức tranh lớn đó mới hình thành những khu vực phát triển mới với mật độ và chức năng khác hiện trạng.

Đây cũng là lý do khi nghiên cứu Sun Vĩnh Hưng, không nên chỉ đặt câu hỏi “447ha sẽ xây những gì?”. Một câu hỏi chính xác hơn có lẽ là:

Trong phạm vi 447ha hiện hữu, phần nào sẽ được tái phát triển, phần nào được chỉnh trang, hạ tầng mới được đặt ở đâu và những cấu trúc đô thị mới sẽ kết nối với Vĩnh Hưng hiện tại như thế nào?

Đó mới là câu hỏi trung tâm của một dự án tái thiết đô thị.

Nhìn lại toàn bộ Vision Master Plan từ đầu bài, một mạch tư duy tương đối rõ đã hình thành: bắt đầu từ hiện trạng sử dụng đất và giao thông, chuyển sang đô thị nén – giao thông công cộng – không gian xanh, tiếp tục bằng Sponge City – TOD – Urban Catalyst, rồi cuối cùng cụ thể hóa bằng hành lang phát triển, trục phát triển, các vùng chức năng và cơ cấu sử dụng đất.

Chính sự khác biệt giữa 447ha và 190,8ha vì thế không phải một chi tiết nhỏ về số liệu. Nó giúp hiểu đúng bản chất của cuộc tái thiết: đây không phải câu chuyện biến toàn bộ Vĩnh Hưng thành một đại công trường xây mới, mà là quá trình đan xen giữa tái phát triển, chỉnh trang, bảo tồn, tái định cư và bổ sung những cấu trúc đô thị mới.

Nếu những định hướng trong Vision Master Plan tiếp tục được cụ thể hóa trong các bước quy hoạch và triển khai tiếp theo, thay đổi đáng chú ý nhất của Vĩnh Hưng có lẽ không chỉ nằm ở việc xuất hiện những công trình cao hơn. Điều đáng quan tâm hơn là một cấu trúc đô thị mới có thể hình thành trên nền của chính Vĩnh Hưng hiện hữu như thế nào — nơi mật độ, giao thông, cây xanh, mặt nước, dịch vụ và đời sống cư dân được tổ chức lại trong cùng một hệ thống.

Và đó cũng là điểm mở cho câu chuyện tiếp theo: khi cấu trúc quy hoạch đã được đặt lên bản đồ, giao thông, Metro và TOD sẽ đóng vai trò gì trong việc kết nối một Vĩnh Hưng mới?